Wenn die Luft am Immobilienmarkt dünn ist, drohen schmerzhafte Korrekturen

Die Angst vor Immobilienblasen kommt nicht von ungefähr. In einigen internationalen Metropolen sinken die Wohnungspreise deutlich. Auch in der Schweiz ist das nicht ausgeschlossen.

In der Schweiz hat das Risiko einer platzenden Blase bei Wohnimmobilien in den vergangenen Quartalen leicht abgenommen. Der entsprechende Index der UBS hat im ersten Halbjahr 2018 die sogenannte Risikozone verlassen und befindet sich somit in vermeintlich sicherem Abstand zur Blasenzone, die noch über der Risikozone liegt. Allerdings «ist die Luft sehr dünn», sagte Claudio Saputelli, Leiter Swiss & Global Real Estate der UBS, an einem Medientermin am Montag.

Auslöser für eine Korrektur gibt es viele

Dass sich die Lage in der Schweiz weniger brisant darstelle als vor achtzehn Monaten, sei insbesondere eine Folge der Methodologie. Die UBS betrachtet vor allem die Abweichung von derzeit gemessenen Werten wie der Entwicklung der Kaufpreise zu den Mieten oder zu den Haushaltseinkommen zum langfristigen Durchschnitt. Weil sich mehrere Indikatoren schon seit längerem auf einem hohen Wert befinden, steigt das langfristige Mittel mit der Zeit an. Die gegenwärtige Situation erscheint deshalb relativ gesehen weniger dramatisch.

Obwohl der Schweizer Immobilienmarkt rein rechnerisch ein Stück weit von der Blasenzone entfernt ist, sind schmerzhafte Korrekturen nicht ausgeschlossen. «Es darf nicht viel passieren», so bringt es Saputelli auf den Punkt. Glücklicherweise sei derzeit kein Auslöser für eine solche Korrektur wie eine schwere Rezession, markant steigende Zinsen oder ein stark bremsender regulatorischer Eingriff in Sicht. Für das kommende Jahr erwarten die Ökonomen der UBS eine stabile Entwicklung.

Der Markt kann schnell kippen

Wie schnell sich das Blatt wenden kann, sieht man an Beispielen im Ausland. Sowohl in Stockholm, London, Vancouver, Dubai wie auch in Sydney, die alle eine mehrjährige Periode mit steil steigenden Preisen von Wohnimmobilien hinter sich haben, kam es in den vergangenen vier Quartalen zu deutlichen Korrekturen. Die Muster ähneln sich: Zunächst kam es in den genannten Städten dank einer kräftigen Nachfrage (die teilweise durch Programme zur Förderung von Wohneigentum zusätzlich angekurbelt wurde) zu steigenden Preisen.

Parallel zur Verteuerung der Immobilien hat das Blasenrisiko in den genannten Städte ein hohes Niveau erreicht. Eine Kombination von Eingriffen in den Markt, die eine Überhitzung verhindern sollen, und zum Teil auch anderen Ereignissen hat dann zu einer zuweilen scharfen Umkehr des Trends geführt. In Vancouver beispielsweise wurden die Regeln für die Vergabe und die Amortisation von Hypotheken verschärft und eine Steuer auf leerstehende Zweitwohnungen eingeführt. In London belasten der Brexit und ebenfalls eine Steuer auf Zweitwohnungen den Markt für Wohnimmobilien. Zwar sind Investments in der Themsestadt vor allem für Investoren aus dem Dollarraum deutlich günstiger geworden, eine Erholung zeichnet sich aber noch nicht ab.

In Frankfurt haben die Risiken deutlich zugenommen

Die genannten fünf Städte bilden bezüglich Preisentwicklung die Schlusslichter der 24 von der UBS untersuchten Metropolen. Durch die Korrekturen hat sich dort die Situation wieder etwas entschärft. Immer noch von einer Blasengefahr spricht die Grossbank in Vancouver. Erstmals nicht mehr im Blasenbereich befindet sich London, wo Wohnimmobilien nur noch als überteuert gelten, ebenso wie in Stockholm und Sydney. In Dubai sind sie inzwischen fair bewertet.

Anderswo hat sich die Situation im vergangenen Jahr dagegen weiter zugespitzt, weil das Preisniveau entweder besonders hoch oder sehr schnell gestiegen ist. Die grösste Blasengefahr sieht die UBS nun in München. Den zweiten Platz nimmt Toronto ein, wo sich die Preise für Wohnimmobilien seit 2000 verdreifacht haben. Besonders stark zugenommen haben die Risiken in Frankfurt, das vom zehnten auf den fünften Platz vorgerückt ist. Dort haben sich die Preise in der jüngeren Vergangenheit immer stärker vom Landesmittel entfernt, ein Phänomen, das auch in Paris zu beobachten ist.

Die fehlende Erschwinglichkeit lässt zahlreiche Träume vom Eigenheim platzen

Im Durchschnitt sind die Preise in den untersuchten Städten erstmals seit 2012 nicht mehr gestiegen. Zu den bremsenden Faktoren zählt vor allem die vielerorts fehlende Erschwinglichkeit. Besonders stark ausgeprägt ist diese in Hongkong, wo man 21 Jahresgehälter für den Kauf einer zentral gelegenen Wohnung in der Grösse von 60 m2 aufwenden muss. Aber auch in Paris und London sind dafür 15 beziehungsweise 14 Jahresgehälter vonnöten. Diese Märkte sind deshalb zunehmend von Investoren geprägt – Haushalte, die ein Eigenheim erwerben, spielen dort eine immer kleinere Rolle. In einer Reihe von europäischen Städten wie München und Amsterdam (je 8 Jahresgehälter), Zürich und Genf (7 Jahresgehälter) sowie Frankfurt, Stockholm, Madrid und Mailand (6 Jahresgehälter) ist die Erschwinglichkeit zumindest für einen Teil der Mittelschicht noch gegeben.

Über viele Jahre hinweg galten Wohnimmobilien als sichere Anlage, die ständig an Wert gewinnt. Wie die vergangenen zwölf Monate gezeigt haben, sind aber auch substanzielle Preisrückgänge möglich, wenn es zu einschneidenden regulatorischen Eingriffen oder zu einer ökonomischen Schwächephase kommt oder wenn die Preise so stark gestiegen sind, dass der Kreis der potenziellen Käufer zu sehr schrumpft. Entsprechend empfiehlt die UBS, in Märkten mit Blasengefahr eine erhöhte Vorsicht walten zu lassen und die nötige Geduld und das finanzielle Polster mitzubringen, um eine allfällige Phase sinkender Immobilienpreise gut zu überstehen.

Quelle: NZZ, Finanzen, Immobilien

Der Sinkflug der Hypothekarzinsen ist gestoppt

In den vergangenen Monaten sind die Hypothekarzinsen erneut gesunken. Es gibt aber einen handfesten Grund dafür, warum diese Entwicklung nicht ungebremst weitergeht, selbst wenn die Renditen am Kapitalmarkt nochmals abrutschen sollten.

Der durchschnittliche Richtsatz der Banken für zehnjährige Festhypotheken lag laut dem Online-Vergleichsdienst Comparis Ende September bei 1,05%. 

Der Ausnahmezustand an der Zinsfront hält weiter an. Was für Sparer je länger, je mehr zu einem Problem wird, kommt Immobilienkäufern entgegen. Die ultraniedrigen Zinsen sorgen dafür, dass sich die tatsächliche Belastung durch die Hypothek trotz hohen Immobilienpreisen in Grenzen hält. Und obwohl Experten schon mehrfach eine Normalisierung der Zinsen prognostiziert haben, sind diese bisher immer wieder nach unten gerutscht, so auch in den vergangenen Wochen.

Zusätzliche Planungssicherheit ist so günstig wie nie zuvor

Der durchschnittliche Richtsatz der Banken für zehnjährige Festhypotheken lag laut dem Online-Vergleichsdienst Comparis Ende September bei 1,05%. Gegenüber dem Vorquartal bedeutet das eine weitere Verbilligung um 0,05 Prozentpunkte (–5 Basispunkte). Im August sank dieser Wert sogar erstmals kurzfristig unter den Wert von 1%. Ebenfalls im Mittel nachgegeben haben die Richtsätze von fünf- und zweijährigen Festhypotheken auf 0,91% (–4 Basispunkte) und 0,87% (–1 Basispunkt).

Durch diese Entwicklungen sind die historisch gesehen ohnehin schon geringen Abstände zwischen den verschiedenen Laufzeiten noch einmal geschrumpft. Für Kreditnehmer bedeutet das, dass sie für eine zusätzliche Planungssicherheit so wenig bezahlen wie nie zuvor. Deutlich grössere Abstände als zwischen den Laufzeiten gibt es nach wie vor zwischen den Anbietern. Geld sparen lässt sich also eher mit der Wahl eines günstigen anstelle eines teuren Anbieters als mit der einer kurzen Laufzeit. Zumal eine solche den Umstand mit sich bringt, dass in diesem Fall die Frage der Anschlussfinanzierung und des dannzumal herrschenden Zinsumfelds entsprechend früher auf die Agenda kommt.

Klassische Banken zählen selten zu den günstigsten Anbietern

Derzeit offerieren etliche Anbieter zehnjährige Hypotheken unter 1%. Allein deren 18 finden sich im Online-Vergleich der unabhängigen Beratungsgesellschaft Vermögenspartner. Sie haben alle etwas gemeinsam: Sie sind keine klassische Bank, sondern Versicherungen, Pensionskassen oder Anbieter von Online-Hypotheken (hinter denen eine Bank stehen kann, wie im Fall von Fribenk die Freiburger Kantonalbank).

Den günstigsten Richtsatz weist hier die Zürich-Versicherung mit 0,75% auf. Auf der Website von Comparis werden zehnjährige Hypotheken ab 0,54% beworben, beim Hypothekenvermittler Moneypark ab 0,63%. Je nach Kreditgeber sowie Bonität und Verhandlungsgeschick des Kreditnehmers lassen sich die tatsächlichen Sätze noch unter die Richtwerte drücken.

SNB gewährt höhere Freibeträge auf Sichtguthaben

Angesichts der international wieder lockerer gewordenen Geldpolitik sowie der unsicheren Konjunkturentwicklung ist es unwahrscheinlich, dass die Zinsen kurzfristig markant steigen werden. Aber auch wenn sie nochmals sinken sollten – beispielsweise hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) in der Vergangenheit mehrfach betont, die negativen Leitzinsen, falls nötig, nochmals reduzieren zu können –, ist zu erwarten, dass die durchschnittlichen Hypothekarzinsen eine solche Bewegung nicht eins zu eins mitmachen würden.

Relativ einfach bewerkstelligen können das noch Versicherungen und Pensionskassen, für die das Hypothekargeschäft eine Anlageklasse darstellt. Für Banken, die ein klassisches Zinsdifferenzgeschäft betreiben und sich mehrheitlich über Sparguthaben refinanzieren, wird der Spielraum jedoch immer enger, solange sie die Negativzinsen nicht an ihre Sparkunden weitergeben.

Der Druck, Negativzinsen auf Sparguthaben zu erheben, hat jüngst abgenommen, da die SNB den Banken grössere Freibeträge auf Sichtguthaben einräumt, für die keine Negativzinsen zu bezahlen sind. Damit hat sich die Wahrscheinlichkeit erst einmal erhöht, dass der Hypothekarmarkt, gemessen an den durchschnittlichen Richtsätzen, seinem Boden nahe ist.

Quelle: NZZ, Finanzen, Immobilien

Die Zeiten, ein Haus zu kaufen, sind so ideal wie kaum je zuvor – das sind die Gründe

Die Hypothekarzinsen sind allgemein sehr tief, die Bandbreite ist jedoch riesig. Trotzdem war es aber nie so einfach, günstige Anbieter zu finden.

Wo hohe Summen ausgegeben werden, lässt sich viel sparen. Das gilt ohne Einschränkung auch für die Finanzierung eines Eigenheims. Natürlich kommt eine Hypothek heute schon deshalb deutlich billiger als vor einigen Jahren, weil die Zinsen stark gefallen sind. Die Differenz zwischen günstigen und teuren Anbietern ist aber sehr gross. Bei einer typischen Finanzierung geht es schnell um mehrere tausend Franken pro Jahr. Zwei Trends sorgen dafür, dass Hauskäufer leichter an günstige Angebote kommen.

Abschlussfähige Offerten

Einerseits ist da der intensivere Wettbewerb zu nennen. Etliche Banken bieten nun auch Online-Hypotheken an. Diese lassen sich im Internet abschliessen und zeichnen sich in der Regel durch spürbar tiefere Zinssätze aus als Hypotheken, die in der Filiale abgeschlossen werden. Zudem vergeben immer mehr Versicherer und Pensionskassen Hypotheken oder forcieren ihr Angebot, weil es für sie im Tiefzinsumfeld eine interessante Anlage darstellt. Unter dem Strich hat die Zahl der günstigen Anbieter deshalb zugenommen.

Andererseits lassen sich die Konditionen einfacher vergleichen. Begonnen hat dies mit Portalen wie Comparis, Moneyland oder Scout 24. Dort kann man schnell und einfach die Richtzinsen zahlreicher Hypothekargeber abfragen. Das Problem daran: Wer beispielsweise eine Libor-Hypothek mit einer zehnjährigen Festhypothek kombinieren will, muss ein wenig rechnen, da in der Regel kein Anbieter bei beiden Hypotheken der günstigste ist.

Viel gravierender ist aber, dass es sich lediglich um Richtzinsen handelt. Die tatsächlich offerierten Sätze können im Einzelfall um einiges darunter liegen (abhängig von der Qualität der Immobilie, der Bonität des Kunden, usw.) und lassen sich mit etwas Verhandlungsgeschick nochmals reduzieren. Den Prozess mit mehreren Anbietern bis zur Abschlussreife durchzuexerzieren, bedeutet aber einen beachtlichen Aufwand.

An dieser Stelle helfen Vermittler. Über sie kann man die Finanzierung bei einer Reihe von Anbietern abschliessen. Der grosse Vorteil: Der Kunde erhält abschlussfähige Offerten, weil die Konditionen aufgrund zahlreicher Parameter wie Kreditsumme oder Einkommen des Haushalts automatisch berechnet werden oder der Vermittler sie mit den Anbietern aushandelt. Auch die Zahl der Vermittler nimmt ständig zu. Erst vor wenigen Tagen wurde mit Hypotheke eine webbasierte Plattform lanciert – Anlass genug für einen Vergleich.

Zu den offensichtlichen Unterschieden zählt die Art des Zugangs. Etliche Vermittler setzen vorab auf den persönlichen Kontakt mit den Kunden. Die kürzesten Wege gibt es bei Moneypark mit mehr als 25 Filialen schweizweit. Die meisten Vermittler bieten aber auch eine Beratung per Telefon, und Kunden können auch online Offerten anfordern. Weitgehend digital geht es bei der Tochter von Postfinance Valuu (Web, App) und bei Hypotheke (Web) zu.

Teilweise grosse Differenzen gibt es bei der Zahl der Hypothekargeber, mit denen die Vermittler kooperieren. Grundsätzlich ist eine grosse Auswahl von Vorteil, allerdings sind zahlreiche Banken stets teuer, so dass es für Kunden nicht nachteilig sein muss, wenn sich diese nicht im Pool der Kreditgeber befinden. Etliche Vermittler sprechen davon, das Geschäft überwiegend mit einem Dutzend Kapitalgebern abzuwickeln. Zudem sind die beiden Vermittler mit den kleinsten Pools von Kreditgebern, Valuu und Hypotheke, gerade dabei, diese zu erweitern.

Nicht matchentscheidend dürfte der Zeitrahmen sein, der bis zum Abschluss benötigt wird. Bei den meisten Vermittlern ist dies innerhalb einer Woche realistisch, wobei die Prüfung der Unterlagen durch den Kreditgeber üblicherweise die meiste Zeit in Anspruch nimmt. Was die maximale Laufzeit für Festhypotheken angeht, sind überall mindestens 15 Jahre möglich, vielerorts sogar 25 Jahre. Allerdings bieten nur wenige Hypothekargeber extrem lange Laufzeiten an.

Beratung und Preis wichtig

Knackpunkte für Hypothekarkunden dürften dagegen der Umfang der Beratung, der Preis der Dienstleistung sowie das Finanzierungsmodell des Vermittlers sein. Für Kunden, die auf eine Beratung verzichten können, sind vor allem Valuu und Hypotheke gedacht. Während bei Valuu auf Wunsch eine persönliche Beratung per Telefon erfolgt, ist sie bei Hypotheke nicht vorgesehen. Dafür kommt der Kunde bei letzterem Vermittler für 119 Fr. sehr günstig an abschlussfähige Offerten. Attraktiv ist auch, dass allfällige Provisionen der Kreditgeber an Hypotheke an die Kunden weitergegeben werden. Auch Avobis und Vermögenspartner finanzieren sich ausschliesslich durch Beratungshonorare der Kunden, denen sie allfällige Provisionen vergüten. So ist garantiert, dass der Vermittler nicht durch unterschiedlich hohe Vergütungen motiviert ist, gewissen Kreditgebern mehr Geschäfte zuzutragen. Moneypark stellt dies durch standardisierte Provisionen sicher, allerdings kommt für den Kunden hier noch eine Beratungsgebühr hinzu. Die restlichen Anbieter verzichten auf eine solche, der Kunde «zahlt» somit über die Provision des Kreditgebers an den Vermittler.

Wer eine Hypothek über einen Vermittler anschliesst, hat zwar nicht die Garantie, den günstigsten Zins überhaupt zu ergattern, landet aber mit Sicherheit nicht bei einem teureren Anbieter. In dieser Woche wird Scout 24, der Kooperationspartner von Hypoguide, ankündigen, seine Dienstleistungen rund um die Vermittlung von Hypotheken auszubauen. Die UBS will eine Vermittlungsplattform für Hypotheken im ersten Halbjahr 2020 lancieren, und schon seit mehr als einem Jahr wartet die Schweiz auf Credit Exchange. Sicher ist, dass auch der Wettbewerb unter den Vermittlern und Plattformen intensiver wird. Für die Kunden ist das von Vorteil.

Quelle: NZZ, Finanzen, Immobilien